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上海中星集团申城物业有限公司与上海新运物业公司物业管理合同纠纷案

作者:律行网    2017-06-25 20:00    浏览:6905

上 海 市 第 二 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2000)沪二中民初字第202号

  原告上海中星集团申城物业有限公司,住所地上海市邯郸路600弄1号3楼。
  法定代表人黄永林,董事长。
  委托代理人朱宗安,该公司工作人员。
  委托代理人黄毅,上海市现代律师事务所律师。
  被告上海新运物业公司,住所地上海市黄兴路122号5楼503室。
  法定代表人洪雨清,总经理。
  委托代理人干鸿根,该公司工作人员。
  委托代理人赵敏,上海市世基律师事务所律师。
  原告上海中星集团申城物业有限公司诉被告上海新运物业公司物业管理一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄毅、朱宗安,被告的委托代理人赵敏、干鸿根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  原告诉称,原、被告经口头协商,被告于1994年3月起接管由原告负责物业管理的中原地区、彭浦地区、长桥地区约31万平方米房屋的物业管理权。1998年6月,原、被告双方签订《产业委托管理协议》一份,明确约定了原告委托被告管理上述地区房屋的权利及义务。协议期限为四年,从1996年1月1日起至1999年12月31日止。1999年5月,在协议约定到期前半年,原告致函被告,对到期双方交接事项提出明确的意见,要求被告按《产业委托管理协议》的约定事项履行。2000年1月起,被告开始向原告移交房屋产业,并于同年4月底移交了物业部分,双方订立了一份《产业移交接管协议》,该协议规定,被告应将2000年4月30日以前的财务帐按实移交给原告,以落实《产业委托管理协议》和国家有关规定成本分摊到户,但被告未能履行该项合同义务。从被告汇总的1994年至2000年3月统收统支清单中,已能看出被告违反了《产业委托管理协议》有关维修费用专款专用的约定,违反了物业管理的财务规定,房屋维修基金被挪作他用,侵犯了众多业主和租户的合法权益,酿成严重的后果。现原告与被告交涉无果,故诉至法院请求判令被告返还房屋维修基金人民币5,289,443.85元;判令被告履行向原告按实移交成本分摊落实到户帐册的合同义务;判令被告承担本案的诉讼费用。
  原告为证明其主张向本院提供了以下证据材料:一、双方当事人签订的《产业委托管理协议》及作为附件的移交清单(含表1住宅部分、表2有关社区配套用房说明、表3住宅外公建部分)。二、关于征求“委托管理产业结帐方案”的函及作为附件1的移交资料清单、作为附件2的关于复新运物业公司1999年6月30日来函的函。三、双方当事人签订的《产业移交接管协议》及作为附件1的工作人员名单、作为附件2的财务结帐清单、作为附件3的1994年至2000年3月各类项目统收清单、作为附件4的1994年至2000年3月各类费用统支清单。
  被告辩称,其确在1994年3月至1996年1月间,从原告处接管了中原地区、彭浦地区、长桥地区约31万平方米房屋的物业管理权,双方并在1998年8月补签了《产业委托管理协议》,该协议于1999年12月31日履行终止。以后,双方在物业移交问题上经多次协商并进行帐目核对后于2000年4月25日又签订了《产业移交接管协议》一份,根据该份协议约定,被告将依统收统付方式结算的收支结余费用人民币200,882.46元交付给原告,并将受托管理的物业及相关资料移交给了原告。被告完全依《产业移交接管协议》履行了义务,而该《产业移交接管协议》系当事人的真实意思表示,不违背国家法律的规定,实际又履行完毕,应属有效,不能再以《产业委托管理协议》的约定来推翻《产业移交接管协议》,故被告不存在任何违约行为。退一步而言,如果要认定双方当事人仍依1998年的《产业委托管理协议》履行,那么应返还的房屋维修费用数额也应根据事实和有关法律、法规、规章来定,其中代理经租费用不应计入维修基金,公有住宅中按租金计提的维修养护费则应尊重当时统收统支的事实,依照上海市人民政府办公厅[1998]31号文《关于加强本市居住物业管理的实施意见》中附件三公有房屋租金和房屋售后三项维修基金管理办法(以下简称沪府办发(98)第31号文)的规定来分段计算,现原告要求被告返还的维修费用计算方式不对,金额过高,故而不同意原告的诉讼请求。
  被告为证明其辩称成立,向本院提供了以下证据材料:一、2000年4月26日清款单一份。二、历年应收实收租金(管理费)汇总表一份。三、租金收入、维修费支出汇总表一份。四、原告产业应付款项清单一份。
  经审理查明,原告前称为上海申城物业公司。1994年3月起,原、被告经口头协商由被告实际接管属原告负责物业管理的中原地区、彭浦地区、长桥地区约31万平方米房屋的物业管理权。1998年6月或8月双方签订《产业委托管理协议》一份(该协议上未写明签订时间。原告称系1998年6月签订,被告称系1998年8月签订),明确原告将上址物业委托给被告进行管理,双方约定:被告必须严格按照国家或上海市有关标准收费,商品房按物价局核准后收取公共服务费和电梯运行费;出售公房按售后管理收费标准收取;租赁户按租金收取,20%作为管理费,12%缴纳房产税,其余用于房屋的日常维修养护;被告不准擅自收费或提高收费标准,必须将各类收费项目和标准公布上墙,接受业主和住户的监督,维修基金统一管理,专款专用,支用时要申报、审核。被告必须做好小区的财务成本分摊工作,成本分摊到户。协议期限为1996年1月1日至1999年12月31日为期四年。该协议并对管理目标、要求、双方违约责任等相关内容作了约定。1995年5月11日,原告致函被告,对即将到期的物业交接事项提出建议,要求被告按《产业委托管理协议》的约定履行。1999年6月30日,被告复函表示,应本着慎重稳定的原则及对双方都施之可行的结帐原则进行交接,并提出几点想法。1999年8月4日,原告对被告的复函答复:不同意被告在复函中的意见并提出1、合作以双方签订的《产业委托管理协议》为依据,凡条款明确的内容各方均应认真履行;2、凡《产业委托管理协议》上未明确的内容,一律按国家的规定执行;3、凡上述一、二条没作明确而实际发生的问题,双方可作协商解决。以后,双方当事人对产业交接问题继续进行协商,自2000年1月起,被告陆续开始向原告移交上址物业。同年4月双方又签订《产业移交接管协议》一份,该协议约定:被告清理原告委托管理的全部产业,整理好业务资料,工程资料,租金、管理费、缴租资料及相关清册、相关合同等产业资料移交原告;财务问题因被告帐是统收统付,原、被告双方认为对2000年3月31日以前的财务帐由被告按统付统收结算,按实移交原告;原告根据政策、法规、市房地局的有关规定进行整理落实到户,被告应如实提供有关资料、积极配合原告工作。该协议中双方还对统收统付范围、移交工作的权利、义务等相关内容作了约定,并明确移交接管工作于2000年4月底前完成。实际被告在2000年4月底前将上址托管的物业全部移交给了原告。同年4月26日,被告将其按统收统付方式结算的结余款人民币200,882.46元划付给了原告。2000年6月,原告提起诉讼。
  本案审理中,双方当事人对被告接受原告委托管理物业期间的财务帐目进行了核对,双方确认:自1994年9月至2000年4月租金收入为人民币8,064,387.71元;代理经租费收入为人民币3,165,251.07元;维修费支出为人民币4,121,137.57元。
  此外,本案审理中,对双方当事人系争的应余留房屋维修费用由本院委托上海光华会计师事务所有限公司(以下简称光华所)进行审计,结论为:系争房屋应余留各类房屋维修费用为人民币3,562,871.34元。
  对原、被告双方提供的证据,本案审理中均已经庭审质证、辩论。庭审中原告并补充提供被告于1999年6月30日的关于征求《委托管理产业结帐方案》的复函一份。
  由此可见:本案双方当事人对下列事实及相关事实产生的法律后果存有争议,本院予以查明确认。
  一、关于被告按统收统付方式向原告结算维修费用是否应受法律保护的问题。
  原告认为:其在《产业委托管理协议》到期之际,为维护广大业主和租户利益,尽快顺利交接产业,确与被告订立过《产业移交接管协议》,并按统收统付方式接受了被告交付的尚余钱款人民币200,882.46元,其目的是先把产业接管过来,以做好物业管理工作。但从被告移交的财务清单看,被告对统收统付的理解错误,统收统付应是在公司管理不到位的情况下所采取的简略的结算方式,决不可以将经营性收入和统收统付的其他费用混为一谈,依照双方《产业委托管理协议》的约定,维修费用与维修基金应该专款专用,这亦与国家的法律、政策规定相吻合,统收统付的方式侵犯了业主、租户的利益,不应受法律保护。
  被告认为:原、被告双方虽于1998年订有《产业委托管理协议》,但其后又于2000年4月订立了《产业移交接管协议》,《产业移交接管协议》是双方当事人经充分协商,在尊重客观事实的前提下作出的对前份协议部分内容进行纠正的最终协议,代表双方当事人的真实意思,并已经双方当事人履行完毕,该协议亦无违反国家大法之处,应属合法有效。故其依此协议约定按统收统付方式向原告结算维修费用应受法律保护。
  本院认为:房屋维修费用系指用于房屋修缮养护的费用,既包括房屋本身,还包括公用部位、公用设备、公共设施等维修更新和水泵、电梯运用费用,该部分费用显然涉及众多房屋业主及租户的利益,处理不当,将引发群体矛盾,任何一家物业管理单位均无权将该部分费用作为企业自身所有的财产予以处理,故国家政府的相关部门先后颁布过一系列规章、政策,要求物业管理部门对维修费用专款专用,这些规章、政策与《中华人民共和国民法通则》关于“公民、法人的合法的民事权益受法律保护、任何组织和个人不得侵犯”的基本原则精神是一致的。双方当事人作为专业的物业管理公司对维修费用的概念、用途应当清楚,对维修费用只能专款专用,而无权挪作他用的性质也应当了解。因而双方订立的《产业委托管理协议》与法相符,应属有效,而之后订立的《产业移交接管协议》其中涉及对物业维修费用按统收统付方式结算的内容,侵犯其他众多业主及租户的利益,与法有悖,不应受法律保护。故本案涉及的维修费用应按双方当事人的《产业委托管理协议》约定及相关法律法规的规定进行结算移交。
  二、关于系争上址物业托管期间应余留的维修费金额问题。
  原告认为:依双方在审理中经对帐确认的费用及《产业委托管理协议》约定的比例,总的租金收入人民币8,064,387.71元应余留63%即为人民币5,080,564.26元;代理经租费收入人民币3,165,251.07元应全部留在帐上,另外加上双方对帐认可的商品房业主交纳的维修基金人民币364,766.09元,原告垫付维修资金人民币80万元,再扣除双方认可的维修费支出人民币4,121,137.57元,应余留在帐上的维修费用为人民币5,289,443.85元。
  被告认为:对双方当事人对帐确认的费用其无异议。但其中代理经租费收入系产权房所有人与受托物业管理部门之间发生的费用,与任何第三方无关,依据有关政府部门的规定,该笔费用用于房屋管理人员、办公等支出,有关代理经租房屋的产业费用、修理费用及税金均由委托单位承担。故该费用不计入房屋维修费用。对于其中按租金计提维修养护费则应尊重当时统收统付的事实,以沪府办发(98)第31号文颁布日期1998年8月为划分时段,对1994年至1998年8月时段按统收统付方式结算,对1998年9月至2000年4月时段按租金的60%计提。
  本院认为:鉴于此项争议涉及物业管理的专业知识及相关财务帐目,故本院在审理中委托光华所对此进行了审计。光华所根据双方当事人提供的送审资料,依照国家政府部门的相关法规、规章、文件,结合双方当事人对系争款项的协议约定作出了审计报告。该报告中对双方争议的租金计提维修费用一节认为:对公有住宅租金中维修养护费用的专款专用要求,政府的前后文件规定是一致的,不宜按统收统支方式计算;故在结合双方《产业委托管理协议》的约定及原告方自愿表示对托管期间计提比例可作让步的意见情况下,审计单位对1994年-1997年租金收入按60%比例计提,对1998年-2000年4月按63%比例计提,最后审核出按租金计提的维修养护费金额为人民币4,997,832.32元;对其中双方争议的代理经租费一节,审计报告认为:系争的代理经租协议的结算方法是将管理、维修保养费用放在一起,以平方米单价的形式而约定收取,既包含管理费,又包含维修保养费;被告接受产权单位委托所代管的31,048.07平方米的物业是从属于整个《产业委托管理协议》的313,587.19平方米物业之中的,随着《产业委托管理协议》的履约完毕,该物业已由原告继续管理,故对代理经租协议中未到期的代理经租费收入,应留给原告继续代管使用,对代理经租协议中已经履约完毕的代理经租费收入应归入被告所有,但相应维修养护费支出应予扣除;对已履约完毕的代理经租房屋维修养护费支出,按维修经费支出总额的代管面积占总面积比例计算。经计算,审计单位得出代理经租费收入的审核金额为人民币1,521,410.50元。据此,加上各方无争议的商品房维修基金人民币364,766.09元,原告垫付资金人民币800,000元,扣除维修经费支出人民币4,121,137.57元,最终得出审计结论为:系争房屋应余留各类维修费用为人民币3,562,871.34元。
  三、关于被告是否还应向原告履行按实移交成本分摊落实到户的合同义务问题。
  原告认为:《产业委托管理协议》已约定此项义务,现被告未实际履行此义务,故应继续履行。
  被告认为:按《产业移交接管协议》约定此义务已转由原告负责,其仅负配合之责,现双方有关交接事项已履行结束,不存在其再履行此义务之说。
  本院认为:虽《产业委托管理协议》约定的此项义务被告未予全面履行,但之后双方又签订的《产业移交接管协议》中已明确约定,此项义务由原告负责。考虑本案中被告已按《产业移交接管协议》约定履行了相关资料及物业的交接事项,故此项义务由原告自己承担,被告应予积极配合。
  综上所述,本院认为:双方签订的《产业委托管理协议》系当事人真实意思表示,与法相符,应确认有效,各方均应依约履行。被告对维修费用未依约执行专款专用具有过错。此后双方当事人又订立《产业移交接管协议》,其中对维修费用的移交约定了按统收统付方式结算,因该项结算方式侵犯了众多房屋业主及租户的利益,与国家法律、法规的规定相悖,故《产业移交接管协议》中涉及此结算内容依法不受法律保护,原、被告双方仍应按相关法律、政策及《产业委托管理协议》的约定,并根据具体事实合法合理地结算维修费用。光华所接受本院委托所作出的审计报告既符合法律规定,又兼顾了本案的具体情况,维护了房屋业主及租户的合法权益,本院予以确认,故被告应按审计报告所确认的应余留的维修费金额人民币3,562,871.34元,扣除其已移交原告的款项人民币200,882.46元,向原告交付房屋维修费用人民币3,361,988.88元。至于原告提出的要求被告履行按实移交成本分摊落实到户的合同义务的诉请,鉴于原告在《产业移交接管协议》中已约定由其自己负责,故对此不予支持。依照《中华人民共和国民法通则第四条第五条第六条第五十八条第一款第(五)项、第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法第一百二十五条第一款、第二款之规定判决如下:
  一、被告上海新运物业公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海中星集团申城物业有限公司交付房屋维修费用人民币3,361,988.88元;
  二、原告上海中星集团申城物业有限公司的其余诉讼请求不予支持。
  本案案件受理费人民币37,220元、财产保全费人民币25,520元、鉴定费人民币50,000元,共计人民币112,740元,由原告上海中星集团申城物业有限公司负担人民币43,089.73元,被告上海新运物业公司负担人民币69,650.27元。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出上诉状副本,上诉于上海市高级人民法院。

审 判 长 潘明华    
代理审判员 周刘金    
代理审判员 王 珍  

 
二○○一年一月二十二日

书 记 员 虞恒龄    
书 记 员 朱伟静  



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