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广州市海珠区天汇大厦业主委员会与广州市天汇物业管理有限公司物业管理合同纠纷案

作者:律行网    2017-05-30 18:22    浏览:6241

广 东 省 广 州 市 中 级 人 民 法 院
民 事 裁 定 书

(2004)穗中法民四终字第3501号

  上诉人(原审原告)广州市海珠区天汇大厦业主委员会,住所地:广州市江南东路31-9号。
  负责人范宝安,职务:主任。
  委托代理人钟云洁,广东经略甫典律师事务所律师。
  委托代理人邱成亮,广东经略甫典律师事务所律师助理。
  被上诉人(原审被告)广州市天汇物业管理有限公司,住所地:广州市江南东路31-9号西座403房。
  法定代表人李作民,职务:总经理。
  委托代理人宋向阳,广东南国德赛律师事务所律师。
  委托代理人梁伟荣,广东南国德赛律师事务所律师。
  原审第三人广州天汇房地产开发有限公司,住所地:广州市广大一路广大一巷4号。
  法定代表人崔浩江,职务:董事长。
  委托代理人宋向阳,广东南国德赛律师事务所律师。
  委托代理人梁伟荣,广东南国德赛律师事务所律师。
  上诉人广州市海珠区天汇大厦业主委员会因物业管理纠纷一案,不服广州市海珠区人民法院(2004)海民三初字第294号驳回起诉的民事裁定,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。
  原审法院经审查认为,依照物业管理法律的规定,业主大会是维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益代表,选聘、解聘物业管理企业是业主大会的法定职责。而业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会在本案中,对物业管理企业提起的诉讼,依法应经业主大会或业主代表大会授权。即使原告提供的天汇大厦部份业主授权属实,但业主并不等同于业主大会。原告在法院指定的期限内,未能提供诉讼必要的业主大会授权。对其起诉,予以驳回处理。综上所述,原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法第一百零八条第一百四十条第一款(三)项的规定,于2004年6月25日作出如下裁定:驳回原告广州市海珠区天汇大厦业主委员会的起诉。案件受理费50元,由原告负担50元。广州市海珠区天汇大厦业主委员会不服原审裁定,向本院提起上诉,认为:一、根据《物业管理条例》第十二条和《建设部关于印发〈业主大会规程〉的通知》第十五条的规定,“业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式”,故书面征求意见的方式本身就是业主大会召开的形式之一,业主签名授权本身就是业主大会做出的决议。一审法院片面理解了业主大会的召开形式。二、上诉人于2002年11月26日成立后,在广州市海珠区房管局等政府部门的监督、指导下通过招、投标程序,选聘了广东华银物业管理有限公司作为天汇大厦的物业管理企业。根据《物业管理条例》第二十六条的规定,被上诉人与原开发商签订的前期物业服务合同自行终止,被上诉人应立即退出天汇大厦,并通过上诉人向广东华银物业管理有限公司移交管理权。另外,被上诉人与原开发商签订的前期物业合同也约定业主委员会依法成立的,合同自行终止。三、被上诉人未能通过2003年度资质年检(穗国房字[2004]27号文),已丧失进行物业管理的能力。一审法院驳回上诉人的起诉与事实不符,于法无据,故上诉请求:撤销该裁定,指令一审法院进行审理。
  本院经审查认为,原审第三人广州天汇房地产开发有限公司(以下简称天汇房产公司)是广州市江南东路31-49号天汇大厦的建设单位。天汇房产公司在天汇大厦业主委员会成立前,选聘被上诉人广州市天汇物业管理有限(以下简称天汇物业公司)自1999年12月18日起至2005年12月18日对天汇大厦进行物业管理服务,双方签订的《物业管理委托合同》性质是前期物业服务合同。该合同约定委托管理期限内业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立的,合同自行终止,由业主委员会依法选聘物业管理公司进行管理。同时,国务院《物业管理条例》第二十六条也规定:前期物业服务合同期限未满,业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。在天汇物业公司管理期间,天汇大厦业主召开了业主大会,选举产生上诉人广州市海珠区天汇大厦业主委员会(以下简称天汇大厦业主委员会)。广州市海珠区国土资源和房屋管理局并于2002年1月14日以(2001年海房物业字43号)《关于同意天汇大厦业主委员会登记备案的批复》给天汇大厦全体业主,其中称:通过2001年12月30日我局对天汇大厦业主大会选举的监票及提交资料的审查,认为天汇大厦业主大会的召开及选举产生新首届业主委员会,符合《广州市物业管理办法》第十一条的规定,同意天汇大厦业主委员会登记备案,天汇大厦业主委员会自批复发出之日起正式成立。随后,天汇大厦业主委员会选聘广东华银物业管理有限公司对天汇大厦进行物业管理服务,双方于2003年1月15日订立了《物业管理委托合同》,至此,天汇房产公司与天汇物业公司上述《物业管理委托合同》依约自行终止。2003年1月20日,广州市海珠区国土资源和房屋管理局向天汇物业公司发出《关于要求移交天汇大厦物业管理权问题的通知》,称:天汇大厦首届业主委员会已通过招投标方式,依法于2002年11月26日选聘了广东华银物业管理有限公司负责天汇大厦的物业管理工作。根据《广州市物业管理办法》第三十条、第三十三条和第三十五条的规定,建设单位与你司签订的物业管理合同自行终止,你司应当在物业管理合同解除之日起15日内向天汇大厦首届业主委员会和其选聘的广东华银物业管理有限公司办理有关移交手续,现要求你司于1月31日前移交天汇大厦的物业管理权。另外,根据《物业管理条例》第二十九条第二款的规定:物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将有关资料移交给业主委员会。因此,天汇大厦业主委员会是接收天汇大厦物业管理权和有关资料的权利主体和义务主体。由于天汇物业公司违反上述规定,至今尚未向天汇大厦业主委员会移交物业管理权和资料,故天汇大厦业主委员会有权直接向法院提起诉讼,要求天汇物业公司立即向其移交天汇大厦的管理权。原审法院以天汇大厦业主委员会在指定期限内,没有提交业主大会授权其要求天汇物业公司移交物业管理权的有效手续为由,驳回天汇大厦业主委员会的起诉不当。
  关于天汇物业公司认为天汇大厦业主委员会重复起诉问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见第142条的规定:裁定驳回起诉的案件,原告再次起诉的,如果符合起诉条件,人民法院应予受理。经查,天汇大厦业主委员会本案提交了2003年l2月期间,天汇大厦200多户业户(或使用人)签名的《广州市海珠区天汇大厦业主表决、授权书》,有新的事实,符合《中华人民共和国民事诉讼法第一百零八条规定的起诉条件,应予受理。
  关于广州市海珠区天汇大厦业主表决、授权书的有效性问题。天汇大厦业主委员会提交的天汇大厦业主(或使用人)签名的《广州市海珠区天汇大厦业主表决、授权书》,表明授权天汇大厦业主委员会起诉要求天汇物业公司向其移交天汇大厦物业管理权。天汇物业公司否定上述天汇大厦业主表决、授权书的证据效力,仅提交该司单方制作的质疑书,并没有向原审法院申请笔迹鉴定。结合物业管理行政主管部门上述批复的内容,天汇大厦业主委员会提交的《广州市海珠区天汇大厦业主表决、授权书》具有优势证据效力,本院予以认定。天汇物业公司认为天汇大厦业主表决、授权书无效,缺乏充分依据。
  综上所述,原审裁定驳回天汇大厦业主委员会起诉,程序不当,应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法第一百零八条第一百五十四条,《物业管理条例》第二十九条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见第142条的规定,裁定如下:
  一、撤销广州市海珠区人民法院(2004)海民三初字第294号民事裁定;
  二、指令广州市海珠区人民法院对本案进行审理。

审 判 长 张汉华  
审 判 员 万力平  
代理审判员 黄晓清  

 
二OO四年十月二十一日

书 记 员 朱 琳  



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