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二手房买卖合同纠纷中买方无购房资格产生的纠纷案件

律师文章: 法规解读 作者:靳双权律师   2020-01-14    浏览:3

  (为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  2014年6月,赵长苏诉称:我为改善居住条件,拟将家庭拥有的两处楼房,置换一处面积较大的低层楼房。XX公司得知该消息后,将徐丽卖房的情况向我推荐,并于2013年11月24日在该公司西山店内,店经理及经纪人在徐丽在场的情况下,向我承诺将我夫妇拥有的两套住房卖出,用卖这两处房的钱款购买徐丽的房屋,同时解决我的购房资格问题。徐丽表示同意,可以配合XX公司出卖我的两处住房,为此特意将交款期限放宽为半年至2014年5月31日。

  在此情况下,我于2013年11月24日与徐丽签订了北京市存量房屋买卖合同,约定徐丽将其所有的位于北京市海淀区房屋以1240万元总价出售给我,合同签订后我支付定金60万元,2014年5月31日前支付剩余款项1180万元等。合同签订后,我依约支付徐丽定金60万元,XX公司收取我中介费15万元。后XX公司积极促成我两套房屋的交易,半年时间内几十次带客户到我房屋看房并商议价格。

  但由于种种原因,我两处住房直至2014年5月31日仍未能卖出,故我未能具备北京市有关规定所要求的购房资格和能力,无法购买徐丽的房产并办理过户手续等,故双方之间的合同因无法实现合同目的,应当依法予以解除。我依据合同支付给徐丽的60万元款项,徐丽应当予以返还。故诉至法院,请求判令:1、解除赵长苏与徐丽签订的《北京市存量房屋买卖合同》;2、徐丽返还我合同定金60万元。

  2、被告辩称并反诉

  徐丽答辩并反诉称:双方签订的房屋买卖合同及其附件为双方真实意思表示,应属合法有效。赵长苏在合同约定付款期限截止前,未交纳剩余房款已构成根本违约。房屋买卖合同系由XX公司促成签订,作为专业的房屋中介经纪机构,其对赵长苏是否具有购房资格应有专业的判断,赵长苏亦应以诚实信用的原则向我明确告知。我对其不具备购房资格的事项并不知情,现赵长苏以此为由要求解除合同,不应要求我返还购房定金60万元。因赵长苏的违约行为,给我造成了严重的损失,故提起反诉,请求判令:1、解除双方签订的房屋买卖合同及其附件;2、赵长苏的60万元定金不予返还;3、赔偿我因目前房价下跌产生的经济损失101.69万元(以每平方米5000元标准计算);4、支付逾期付款违约金15万元(自2014年6月1日起算,计算至6月26日,以合同约定价格的日万分之五标准计算)。

  二、法院查明

  2011年2月15日,北京市人民政府办公厅颁布"京十五条"。其中"六、合理引导住房需求"规定:"(十)继续巩固限购政策成果。自本通知发布次日起,对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭,下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。"

  审理过程中,双方均同意解除房屋买卖合同及附件,但就合同未能履行的原因存在争议。徐丽称因赵长苏故意违约。赵长苏则主张因家庭在北京市拥有两套住房,不符合北京市关于住房限购的相关政策故无法成交。赵长苏并主张,在与徐丽签约前,赵长苏及XX公司均明确告知了徐丽上述情况,徐丽亦明确表示可以配合XX公司出卖赵长苏的两处住房,为此特意将交款期限放宽为半年,故应认为徐丽是自愿承担不能成交的风险的,赵长苏并未违约。徐丽则主张签约当时赵长苏只是以房屋总价款较高,需要时间筹钱为由要求将付款期限适当延长,并未提及购房资格问题,其直至合同无法履行才知道赵长苏无购房资格,故因赵长苏违约,其不应将定金退还。

  赵长苏就其上述主张提供以下证据:

  1、2013年11月25日,XX公司西山店经理李呐欠在赵长苏持有的居间服务合同背面书写的承诺书。承诺书显示,李呐欠代表XX公司向赵长苏承诺,允许赵长苏向丙方支付居间服务费88000元,余下184800元乙丙双方协商,丙方将乙方两套房屋成交价在1460万元以上时支付,若丙方未履行约定,则不再收取剩余的184800元居间服务费。该承诺书有承诺人李呐欠、见证人方平、乙方赵长苏签字确认。赵长苏据此主张,该承诺书可以明确显示其委托XX公司卖房及买房的相关情况。徐丽以与本案无关为由,对上述承诺书不予认可。

  2、银行转款凭证,显示2014年5月30日,XX公司退还赵长苏居间服务费15万元。赵长苏称,因XX公司未能在约定时间将其两套房屋卖出并导致无法与徐丽成交,已经自愿将居间服务费用退还。对上述证据,徐丽以与本案无关为由,不予认可。

  法院曾向XX公司的经纪人胡图、西山店店长李呐欠调查核实相关情况。胡图称:其知道徐丽的卖房信息后,联系赵长苏带其看房;赵长苏较为满意但因家庭名下有两套房无购房资格,其告诉赵长苏在将付款周期延长的情况下,可以出卖自己的房屋后再与徐丽成交。徐丽在知道上述情况后,经三方协商同意将付款期间延长为6个月。后赵长苏与徐丽签订了房屋买卖合同,同时XX公司与赵长苏签订了委托代理协议,赵长苏也积极配合公司带人看房,但截止2014年5月底因市场下行因素仍未能将房屋出售,故未能与徐丽成交。

  在此过程中,胡图表示赵长苏多次与徐丽沟通,并让其找徐丽谈能否采取其他方式成交,徐丽均不同意以其他方式履行合同。李呐欠称:2013年11月25日的承诺书确为其向赵长苏书写,并由胡图作为见证人;赵长苏与徐丽房屋交易时,其与胡图均在签约现场,当时明确告知了徐丽赵长苏无购房资格的情况,徐丽在知情的情况下同意签订了购房合同;一般房屋买卖交易付款时间都是三四个月,双方订立的六个月的时间是比较少见的,就是考虑卖房周期问题;当时就考虑赵长苏肯定可以将房屋卖掉,未考虑如果成交不了如何处理后续事宜的问题,徐丽也是同意的。徐丽对李呐欠、胡图的身份均不予认可,称未接触过二人,签约时二人也并未在场;徐丽另称签约当时为XX公司的其他经纪人促成双方交易,但其未申请相应人员出庭作证。经法院核实,李呐欠、胡图确为XX公司西山店工作人员。

  徐丽并主张因房屋未能在约定时间内成交,致使目前房屋价格下跌造成巨大损失,并就此提供网页查询打印件,显示目前同小区其他房屋挂牌价格等情况。赵长苏以未经公证为由对其真实性不予认可,以相应损失并未实际发生为由对其该项反诉请求不予认可。徐丽并以赵长苏未能及时付款为由,要求其支付逾期付款违约金,赵长苏以其并未违约且并未给徐丽造成损失为由,对其该项反诉请求不予认可。

  审理过程中,赵长苏称其认为可以顺利将其所有的两套房屋出售,故在还没出售两套房屋的情况下购买诉争房屋。赵长苏称,徐丽同意配合XX公司出卖其两处住房,为此特意将交款期限放宽为半年。徐丽不予认可,称付款期限较长是因为诉争房屋交易价格较高。就徐丽对此提出定金60万元不予退还、违约金15万元及因目前房价下跌产生的经济损失101.69万元三项请求,法院释明其说明三项请求之间的关系。徐丽认为解约定金和逾期付款违约金应当并用,而房价下跌经济损失属于对上述两项主张的补充。

  三、法院判决

  1、解除徐丽与赵长苏签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其附件;

  2、徐丽向赵长苏退还定金六十万元;

  3、驳回徐丽的其他反诉请求。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  北京市人民政府办公厅于2011年2月15日下发了《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》,对居民家庭在本市购买住房的资格限制及限购套数等问题均作出了相应的规定。因赵长苏及其配偶在北京市已有住房两套,按照上述文件的规定,赵长苏已不符合在京继续购房的条件。据此,赵长苏与徐丽的房屋买卖合同无法继续履行。现双方均同意解除房屋买卖合同及附件,应当予以准许。

  依据双方的陈述及已查明的事实,双方买卖合同未在约定期限内履行的原因为赵长苏并无相应的购房资格,故对于购房定金是否退还问题应综合考虑双方合同签订时,徐丽对于上述导致合同未能履行的因素是否知情,以及履约过程中双方是否存在过错等因素综合确定。本案中,徐丽虽称签约时赵长苏并未告知其购房资格受限,但依据XX公司参与房屋交易的相关门店店长、经纪人的陈述,并考虑双方长达六个月的付款期限等情况,应认为徐丽在签约当时对于赵长苏并不具备购房资格的情况是明知的,亦对于赵长苏先将自家房屋出售后再与其成交的交易方式是认可的。

  徐丽虽称赵长苏作为购房者,应对购房资格事项具有更高的注意义务,但考虑到双方成交过程中,赵长苏作为非房产交易专业人士,在XX公司专业经纪人的建议,并经出卖方徐丽同意的情况下,采取先卖房再买房的方式与徐丽交易,应认为已经尽到了相应的注意义务。其后,赵长苏并未怠于履行合同约定的相应义务:一方面积极配合XX公司看房以求尽快出手自身房产,获取资金及购房资格。另一方面,在与徐丽约定的付款期限届满前,亦曾委托中介方联系徐丽以其他方式成交,但未与徐丽达成一致。以上足见赵长苏具有强烈的购房愿望,并未怠于履行与徐丽的买卖合同义务,确因不可归责于自身并明确告知过徐丽的原因,致使双方合同未能继续履行。

  徐丽在对购房资格事宜明确知情并认可该种交易方式的情况下,亦应合理预见到合同无法履行的可能性,故难以认定合同未履行系因赵长苏单方违约所致,故对于赵长苏要求退还定金60万元的诉讼请求予以支持,对于徐丽要求保留该部分定金的反诉请求不予支持。徐丽提起反诉,要求赵长苏赔偿房屋降价的损失。其主张的相应损失并未提供合法、有效的证据证明,且并未证明相应损失已实际发生,考虑到合同约定的最后付款期限届满前,赵长苏即明确告知徐丽无法履行合同,并未对徐丽正常出售房屋产生影响,故对其该项反诉请求不予支持。徐丽并要求赵长苏依照合同约定支付逾期付款违约金,考虑到难以认定赵长苏存在违约,故对其该项反诉请求亦不予支持。

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