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借名购买经济适用房,在2008年之前购买的,合同有效。

律师文章: 法学论文 作者:靳双权律师   2020-01-14    浏览:3

  一、原告诉称:

  2015年7月,常某诉至原审法院称,常某与张某系中学同学,张某无购买经济适用房住房资格。2006年11月份,张某以常某的名义购买了朝阳区12号房屋(以下简称涉案房屋)。现涉案房屋于2011年11月8日登记在常某名下。常某于2014年3月份开始偿还贷款。至今,张某依然没有购买经济适用房住房资格。根据相关规定,张某借用常某购买经济适用住房的资格进行购房的行为违反了我国相关规定,其行为应属无效,同时也侵害了木应山常某享有的合法权益。故常某请求判令:1.确认借名买房合同无效;2.确认常某系涉案房屋的所有权人。

  二、被告辩称:

  1、不同意常某的诉讼请求。本案案由应是借名买房合同纠纷,生效判决已经对该问题进行明确,只有双方借名买房关系解决后,才能对以后相应问题进行处理,本案案由应为借名买房合同纠纷,由此本案中常某的第二项诉讼请求不应得到支持,因为合同纠纷在没有解决前不能处理产权的问题。常某陈述的相应事实张某不认可,不符合事实的本来面目。借名买房合同关系不违反法律规定,依法应为有效。

  2、张某反诉称:2006年11月初,二人经协商达成口头协议:张某借用常某的名义,运用张某的人际关系购买涉案房屋,所购房屋归张某所有,张某负责交纳包括所购房屋房款、过户等全部费用,常某配合张某办理所购房屋的产权登记,直至登记至张某名下为止。在常某的配合下,张某办理了购买所有手续。2006年11月17日,张某在售楼处买卖合同,并交付了首付款,同时在常某的配合下办理了贷款,总计购房款169356元缴纳完毕。相应按揭贷款由张某偿还至今。

  2009年1月22日,张某与开发商办理了房屋交接手续,验收房屋。同日,张某签署《代办产权协议书》,陆续缴纳契税等费用并进行了装修。同年4月正式入住至今。购房全部材料均为张某持有。 2013年12月10日,常某骗取房屋产权证及其它购房票据。同时提出了诉讼,经过审理,法院认定双方存在借名买房关系。

  张某认为涉案房屋系张某全部出资购买,相应借名行为不违反法律规定,应为有效行为,常某应当协助张某办理产权登记。故此,请求法院判令:1.确认张某借用常某名义购买涉案房屋的借名买房合同有效;2.常某在过户条件成熟时协助张某办理涉案房屋的产权登记,直至登记在张某名下为止。

  三、审理查明:

  2014年,常某以返还原物纠纷为由将张某起诉至法院,要求判令张某返还涉案房屋。法院判决,认为常某与张某存在借名买房关系,应先解决借名买房关系的效力和借名买卖关系所产生的相关权利义务纠纷,而后再解决涉案房屋是否返还问题,据此驳回了常某的诉讼请求。常某不服,上诉维持原判。经询,双方均表示购买涉案房屋并非通过摇号程序取得的购房资格。

  四、原审法院判决:

  常某与张某的借名买房合同关系有效,驳回其他诉讼请求。

  五、北京房产律师靳双权点评。

  本案争议的焦点是常某与张某之间的借名买房合同关系的效力。生效判决已经认定常某与张某存在借名买房合同关系。本案的特殊性在于,涉案房屋为经济适用房,属于政策性保障住房,这就涉及到上述借名买房行为的效力问题。政策性保障住房是指国家为保障中低收入城镇居民家庭住房困难提供的政策性住房,主要包括经济适用住房、限价商品房和自住型商品房。借名购买该类房屋损害了广大符合购买该类房屋资格家庭的合法权益,认定借名购买经济适用房的合同无效是处理该类纠纷的基本原则;但是,作为政策性保障住房的经济适用房其和国家的相关政策是密不可分的;实际上,北京市关于经济适用房的相关政策以2008年4月11日为界,在政策适用上,前后有着明显差异,原购房合同是2008年4月11日(含)之前签订的,属于“老房”,适用“老政策”。本案中,涉案房屋的购房合同签订在2008年4月11日之前,且并非通过摇号程序取得的购房指标,不违反法律、行政法规的强制性法律规定,亦不存在其他合同无效之情形,原审法院结合本案实际情况,对双方之间借名买房合同关系的效力认定正确,对本案作出的相应处理,并无不当。

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