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购买学区房时需要注意的事项

作者:律行网崔新江律师    2015-09-16 10:20    浏览:24

一、原房主未迁出户口,新房主可先办理过户

第一,房屋出卖后,原房主在此处已没有了固定住所,不具备在此处登记户口的条件,不应当继续以该房屋所在地为其户籍地。因此,原房主应当将户口迁入其具备落户条件的地方入户,以便新房主迁移户口。

根据《公安部户政局关于开展为人民服务树公安新风活动切实改进户政管理工作的通知》,对原住户居民搬走但户口仍未迁出的,可先为新搬入的现住居民办理落户手续,再采取措施动员原房主尽快办理迁出手续。

因此,新房主可依据该文件,向派出所申请办理落户手续。

第二,因派出所无法强制原房主迁移户口,所以,在签订购房合同时,可以约定卖方应当在合同签订之日起一定期限内将户口迁出,逾期未迁出,需承担一定金额的违约责任。

另外,购买学区房通常是因子女上学需要,在购房合同中可以注明合同的目的,并约定若因原房主拒绝迁出户口导致新房主无法落户或延期落户,从而影响子女入学的,买房者有权解除合同。通过以上条款可以督促原房主尽早办理户口迁移手续。

二、原房主有义务协助变更水电户名

    合同义务包括主义务和附随义务,附随义务是为协助实现主给付义务,遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯而履行的通知、协助、保密等义务。

    因房子已经归新房主所有,缴纳水电费的义务人也是新房主,水电户名理应与新房主一致。原房主变更水电户名,属于购房合同中附随的协助义务,即便购房合同中对此没有约定,原房主也有义务协助新房主变更水电户名。

三、购房前应了解按揭贷款条件

    如果在签订购房合同时,约定付款方式为按揭贷款,但都不知道该房屋不能办理按揭贷款的,因双方均无过错,可以约定变更付款方式为一次性付款或分期付款,并且卖方应当在变更付款方式后,给予买方合理的期限筹备资金。若买方明知房屋不能办理银行贷款,依然签订购房合同,则应当自行承担可能面临的不利后果,仍应当按时支付足额购房款给卖方;若卖方明知房屋不能办理贷款却隐瞒这一事实,导致购房目的不能实现,则买方有权解除购房合同。

    因此,购房者需要贷款购房的,应当先向当地银行了解哪些房产不能办理按揭贷款,在买房时注意房产面积及房龄,以免签订了购房合同后无法履行。

四、购买租期未满的学区房,剩余租金可抵销购房款

    《合同法》第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”原先的承租人可以要求继续住在该学区房内,直至租赁期满。如果双方并未对此进行约定,根据《物权法》的规定,新房主取得房屋所有权后,即享有房屋收益权,原房主在签订协议时违反了诚实信用原则,未向新房主披露后续租金已经收取的事实,损害了新房主的合法权益,新房主据此可以向原房主主张经济赔偿。

    在购买房屋之前,购房者应事先了解所购房屋是否正在出租,如果正在出租,要弄清租赁期限、租金和保证金收取情况,以及承租人是否同意解除租赁合同等。双方还可以约定,将剩余的租金抵销购房款,以免产生法律纠纷。

 

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