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征地拆迁如何补偿

作者:律行网    2016-07-26 18:29    浏览:8113

我国的征地拆迁大致分为两大类,一是集体土地征收,二是国有土地上房屋征收,被征收人明确两类补偿标准,才会不受政府的欺骗而签订补偿协议,切实维护自身的合法权益。

一、集体土地征收补偿标准。根据《土地管理法》第四十七条规定,征收土地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍;征收耕地的安置补助费按照需要安置的农业人口数计算,每人为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。


对于土地补偿费与安置补助费,在征地工作中存在出现补偿标准偏低、同地不同价、随意性较大等突出问题,为规范征地补偿标准,维护被征地农民切身利益,《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)要求各省、自治区、直辖市“制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价”,征收土地的补偿费以省、自治区、直辖市制订的各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价为补偿标准,统一年产值标准或区片综合地价一般3~5年调整一次,例如,福州市政府最新公布的福州市征地补偿实行耕地统一年产值和征地区片综合地价两种标准,耕地统一年产值标准最高为1440元/亩,最低为1100元/亩;征地区片最高为8万元/亩,最低为2.8万元/亩;济南市政府2016年1月1日正式施行的征地区片最高为176000元/亩,最低为50000元/亩。


对于土地上的附着物和青苗,《土地管理法》规定,被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定,例如,《石家庄市征收市区集体土地青苗和地上建筑物附着物补偿标准》,为住宅类平房重置价、住宅类楼房重置价、农作物类、树木类征收补偿提供了标准,值得注意的是,宅基地上的房屋补偿属于附着物补偿一类。


二、国有土地上房屋征收。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定,征收房屋给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。


对于被征收房屋价值的补偿,被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换,有一些地方政府制定的补偿方案只有房屋产权调换方式,没有货币补偿方式,剥夺了被征收人的选择权,明显是违反法律规定的。选择货币补偿的,《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格;选择房屋产权调换的,有回迁房和安置房之别,调换标准由地方政府制定。


对于征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿,《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条规定,因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前,房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。


对于征收房屋造成的停产停业损失的补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定,对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。例如《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》将停产停业损失分为非住宅房屋和住宅房屋两类。非住宅房屋补偿计算方式:停产停业损失补偿费=(用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助)×停产停业补偿期限,住宅房屋补偿标准按照实际经营面积每平方米给予800元至3000元一次性停产停业损失补偿费,具体标准由各区县房屋征收部门结合本地区实际情况确定。


希望以上对征地拆迁补偿标准的分析,会使被征收人对补偿标准有清晰的认识。

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