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广州市俊利实业发展有限公司与广东华银物业管理有限公司物业管理合同纠纷案

作者:律行网    2017-05-30 18:22    浏览:6027

广 东 省 广 州 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2005)穗中法民四终字第1446号

  上诉人(原审被告) 广州市俊利实业发展有限公司(以下简称俊利公司),住所地广州市广州大道中205号二楼201B房。
  法定代表人潘冠东,职务董事长。
  委托代理人潘冠宗,男,1957年10月10日生,该公司副总经理。
  委托代理人杨刚,广东三正律师事务所律师。
  被上诉人(原审原告)广东华银物业管理有限公司(以下简称华银公司),住所地广州市农林下路83号广东发展银行大厦21楼。
  法定代表人张朝德,职务总经理。
  委托代理人杨元进,男,该司职员。
  上诉人俊利公司因物业管理纠纷一案,不服广州市天河区人民法院(2004)天法民三初字第1610号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  原审法院认为:关于本案是否中止审理的问题。虽然俊利公司就拍卖成交的广州市先烈东路190-192号凯旋大厦二层283号商铺(以下简称涉讼商铺)已经向法院提起诉讼,但拍卖争议属房屋买卖关系,与本案因房屋使用引起的物业管理纠纷不属同一法律关系。而且该买卖关系的解除或履行,并不影响物业管理关系中双方权利义务的承受。所以俊利公司以涉讼商铺的买卖关系正在诉讼为由,要求中止本案诉讼的理由不充分。关于俊利公司申请追加广州市中级人民法院、广东粤海建设开发公司(以下简称粤海公司)、广东励燊拍卖行有限公司(以下简称励燊拍卖行)为本案第三人的问题,因为本案的处理与上述单位并不存在法律上的利害关系,俊利公司的上述申请理由不充分。关于俊利公司是否负有缴交管理费义务的问题。原、被告办理了涉讼商铺的接收钥匙的手续,双方的该交接行为表明俊利公司取得了涉讼商铺的使用权,亦表明双方确立了物业管理关系,俊利公司应接受粤海凯旋大厦业主委员会与华银公司所签订的《物业管理委托合同》的约束,俊利公司接收房屋后向华银公司缴交了2002年2月以前的管理费和水电费的行为表明其对此是清楚明了的。现俊利公司以房屋拍卖后没有办理登记过户手续,未能正常使用为由,拒绝缴交管理费等费用的抗辩,一审法院认为办理房屋过户并非华银公司的义务;涉讼商铺实际使用状况与华银公司也没有关系,因此俊利公司据此抗辩不构成其不履行物业管理合同义务的正当理由。华银公司要求俊利公司支付2002年2月1日至2004年7月31日的物业管理费有理,予以支持。根据华银公司与粤海凯旋大厦业主委员会所签订的《物业管理委托合同》中约定的物业管理费收费标准,涉讼铺位每月管理费为84.8843元,2002年2月1日至2004年7月31日的物业管理费共计2546.53元。至于对华银公司主张的滞纳金问题,由于华银公司与粤海凯旋大厦业主委员会所签订的《物业管理委托合同》中未约定管理费的缴交时间,华银公司也未提供证据证明已通知俊利公司在每月25日前缴交该费用,根据物业管理服务的特点,缴费时间可在提供服务后合理期限内按月支付,该合理期限以次月7日之前缴交为宜。因此,华银公司主张滞纳金应以每月管理费额为本金按每日千分之一从次月8日起计至清偿之日止,每月管理费滞纳金不得超过当月管理费额。华银公司主张滞纳金计至2004年7月31日止属于对自身权利的处分,予以照准。华银公司主张各月滞纳金自当月26日起计算,不予支持。因华银公司已撤回主张的公摊水电费,对该诉请本案不予调处。综上所述,一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法第六十四条第一款,《中华人民共和国民法通则第四条第五十四条第五十七条第八十四条第一百零六条第一款之规定,于2004年12月10日作出判决:一、自本判决发生法律效力之日起10日内,俊利公司向华银公司支付粤海凯旋大厦二层商场283号商铺自2002年2月1日起至2004年7月31日止的物业管理费2546.53元及该期间逾期支付管理费滞纳金(每月物业管理费滞纳金按当月物业管理费额按每日千分之一,从次月8日起均计至2004年7月31日止,每月滞纳金以不超过当月物业管理费额为限);二、驳回华银公司的其他诉讼请求。案件受理费251元,由华银公司负担83元,俊利公司负担168元。
  判后,俊利公司不服,上诉至本院认为:一、一审法院事实认定不清。1、上诉人不是所涉商铺的产权人,广州市房管局出具的证明显示所涉商铺的产权人不是上诉人,被上诉人也始终没有予以举证证明上诉人就是该商铺的产权人,即被上诉人是告错了对象,从程序上讲,就是本案上诉人不适格,从实体上讲,就是上诉人不是有关款项的缴交义务人。2、上诉人也不是所涉商铺的实际使用人。一审判决忽视了商铺使用的特殊性,商铺是用于经营用的,只有在产权明晰的情况下才可使用。商铺的产权人不是上诉人,商铺无法办理营业执照,无法办理租赁手续,上诉人对该物业没有也根本无法使用,而被上诉人也始终没有提供上诉人有使用商铺的相关证据。物业管理费属于服务性的费用,既然上诉人没有享受被上诉人提供的物业管理的服务,就不应当承担缴交物业管理费的义务。二、一审判决适用法律错误。既然上诉人即不是该物业的业主,又不是该物业的使用人,根据《广东省物业管理条例》第二十七条,上诉人就没有承担该物业管理费等相关费用的义务,上诉人作为该案的上诉人,主体也就不适合。三、一审判决审判程序不当。1、对于该案涉及的商铺,上诉人与励燊拍卖行正处于诉讼之中,目前正由广州市中级人民法院审理。根据根据《民事诉讼法第136条的规定,因相关案件正在审理,该案应中止诉讼,否则会造成人民法院认定事实的不确定性以及人民法院判决的相互矛盾。上诉人曾专门书面提出申请本案中止诉讼,在答辩状和开庭时都曾多次提出,一审判决却错误地仅仅以不属于同一法律关系而不予同意,事实上,是否属于同一法律关系与是否应中止审理是完全不同的法律概念。2、上诉人在一审审理期间提出了追加第三人的申请,理由是要明确交纳物业管理费的义务人,要查清该商铺的真正产权人,都需要作为该拍卖标的委托人的广州市中级人民法院,该拍卖标的的原产权人的粤海公司共同参加诉讼,而且该案的处理结果与他们有法律上的利害关系,而一审法院认为第三人与本案没有利害关系而不予同意,违反了有关程序规定。3、被上诉人在开庭审理期间因无法提供部分证据因而在庭审后申请部分撤诉,即撤回对公摊水电费部分的诉讼请求,实质是变更诉讼请求。一审法院却予以同意,对此上诉人致函提出异议。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第三十四条第三款的规定,当事人增加、变更诉讼请求或提起反诉的,应当在举证期限届满前提出,所以被上诉人如主张变更诉讼请求也已超过举证期限。被上诉人在庭审期间无法提供证明自己主张的证据,应当承担举证不能的法律后果,亦即丧失对该部分诉讼请求的诉权和胜诉权。故上诉请求:1、撤销一审判决,驳回被上诉人的诉讼请求;2、判决上诉人承担该案诉讼费。
  被上诉人华银公司答辩同意一审判决。
  本院经审理查明:涉讼商铺(凯旋大厦二层283号商铺)现产权登记为广东粤海建设开发公司的物业。华银公司是具有物业管理经营范围的企业法人。
  2001年10月18日,粤海凯旋大厦业主委员会(甲方)与华银公司(乙方)签订《物业管理委托合同》,约定:甲方将粤海凯旋大厦委托于乙方实行物业管理;物业类型为综合性大厦;座落位置为广州市天河区先烈东路190号(含住宅楼182号);建筑面积为21236.5165平方米;委托管理期限为两年,自2001年10月22日起至2003年10月22日止;乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人,本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任;乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用:(1)物业管理服务费;(2)共同及配套的设备、设施分摊水费、电费(包括电梯、空调、公共照明、水泵等);(3)有偿服务费和特约服务费。本物业的管理服务费,由乙方按物价部门批准的收费标准向业主或物业使用人收取:①住宅1.2元/月/平方米,②写字楼6.2元/月/平方米,③商业6.7元/月/平方米。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的,从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一缴纳滞纳金等条款。该合同经广州市天河区国土局房地产管理局物业管理办公室办理了登记手续。
  2003年9月26日,粤海凯旋大厦业主委员会与华银公司续签《物业管理委托合同》,委托管理期限约定自2003年10月22日起至2005年10月21日止,其余条款与2001年10月18日签订的《物业管理委托合同》一致。
  2001年6月13日,励燊拍卖行接受本院的委托,依法拍卖凯旋大厦56间商铺(其中包括涉讼铺位,面积为12.6693平方米)。2001年8月28日,俊利公司在励燊拍卖行举行的公开拍卖大会上,通过竞价成功投得上述56间商铺,成交总金额为4300000元。同日,俊利公司与励燊拍卖行签订《拍卖成交确认书》。同年11月21日,俊利公司依据《拍卖成交确认书》、粤海公司向凯旋大厦管理处发出的要求该处与俊利公司办理交楼手续的通知等文件,与华银公司下属的广东华银物业管理有限公司粤海凯旋大厦管理处办理了上述56间商铺的交接手续,收取了商铺的钥匙,同时,俊利公司还向华银公司支付了上述商铺2002年2月份以前的管理费和水电费,此后,俊利公司未再向华银公司支付涉讼商铺的管理费和水电费用。
  一审诉讼期间,华银公司对于其主张的物业管理费滞纳金的理由陈述为其没有已经将欠费通知单张贴在涉讼商铺及在凯旋大厦大堂张贴收费公告,要求俊利公司在每月25日前缴交物业管理费,故应从每月26日计付滞纳金,滞纳金标准按合同约定按每日千分之一计算。俊利公司认为其并非缴费义务人,也没有实际使用上述商铺 ,对华银公司所陈述的有张贴通知一节持异议。华银公司对于已经张贴收费通知未举证证明。
  2004年10月10日华银公司提起本案诉讼,要求俊利公司支付从2002年2月1日至2004年7月31日止的管理费2546.53元,公摊水电费1816.5元,管理费的滞纳金1137.62元。诉讼期间,华银公司向一审法院申请撤回要求俊利公司支付公摊水电费的诉讼请求。一审法院口头裁定准予华银公司撤回该部分的诉讼请求,并记录在案。
  另查,我院于2005年6月8日就俊利公司与励燊拍卖行拍卖合同纠纷一案作出(2003)穗中法民二终字第893号民事判决、民事裁定。
  本院认为:
  一、本案是否应当中止审理的问题。经审查,俊利公司与励燊拍卖行的拍卖合同纠纷一案已由本院作出终审判决,俊利公司上诉认为本案的审理需以该拍卖合同纠纷案件的审理结果为依据、故本案应当中止审理,没有事实依据,俊利公司的该上诉理由不成立,本院不予支持。
  二、俊利公司是否负有交纳管理费义务的问题。涉讼商铺是本院委托励燊拍卖行拍卖,由俊利公司通过竞买取得。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第二十九条第二款“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后,该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”的规定,俊利公司自2001年6月13日与励燊拍卖行签订《拍卖成交确认书》时已取得了涉讼商铺的所有权。俊利公司依据《拍卖成交确认书》等文件,与华银公司下属的物业管理部门办理了涉讼商铺钥匙的接收手续,该行为是俊利公司接受华银公司物业管理服务的标志。俊利公司作为涉讼商铺的所有权人,是物业管理费的缴费义务人,应当受凯旋大厦业主委员会与华银公司所签订的《物业管理委托合同》的约束,履行缴纳物业管理费的义务。现俊利公司以其司买得涉讼商铺后一直未能办理产权过户登记手续,其司不是产权人,也未能办理营业执照,未能正常使用铺位,不是涉讼商铺的实际使用人,不是物业管理费的缴费人等为由,拒绝交纳管理费,理由不成立,本院不予支持。俊利公司在一、二审期间均没有对华银公司提出的缴费数额提出抗辩,本院对一审法院判决俊利公司向华银公司支付管理费及滞纳金予以维持。
  三、关于华银公司在一审期间撤回要求俊利公司支付公摊水电费是否属于变更诉讼请求、一审判决是否程序不当的问题。本院认为华银公司撤回要求俊利公司支付公摊水电费的请求,是当事人对其自身权利的处分,并无损害他人的利益,不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中规定的“当事人变更诉讼请求”的情形,一审法院对此已作口头裁定,并记录在案,一审审理程序并无不当。
  四、本案是否需追加本院及粤海公司参加诉讼的问题。因本案是华银公司就其向俊利公司提供涉讼商铺物业管理服务,要求俊利公司支付物业管理费所产生的纠纷,与本院及涉讼商铺原产权人粤海公司并无利害关系,我院及粤海公司不需要参加本案诉讼。
  综上所述,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款第(一)项的规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  本案二审受理费251元由上诉人广州市俊利实业发展有限公司负担。
  本判决为终审判决。

审 判 长 贾震华    
代理审判员 苏韵怡    
代理审判员 肖 凯  

 
二OO五年七月二十八日

书 记 员 苏喜平    



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