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上海锦城物业管理有限公司与上海恒鑫房地产开发经营公司经营合同纠纷案

作者:律行网    2017-05-30 18:22    浏览:5641

上 海 市 第 二 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2004)沪二中民三(商)终字第277号

  上诉人(原审被告)上海锦城物业管理有限公司,住所地上海市丽水路81号6室。
  法定代表人张宏伟,该公司董事长。
  委托代理人张帆,该公司职员。
  委托代理人姜毅,该公司职员。
  被上诉人(原审原告)上海恒鑫房地产开发经营公司,住所地上海市武昌路401号。
  法定代表人李学军,该公司总经理。
  委托代理人王曙,上海市功茂律师事务所律师。
  上诉人上海锦城物业管理有限公司(以下简称“锦城公司”)为与被上诉人上海恒鑫房地产开发经营公司(以下简称“恒鑫公司”)经营合同纠纷一案,不服上海市虹口区人民法院(2004)虹民二(商)初字第116号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2004年9月9日公开开庭进行了审理。上诉人锦城公司的委托代理人张帆、姜毅,被上诉人恒鑫公司的委托代理人王曙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  原审法院经审理查明:恒鑫公司为房地产开发商,与上海钢管房地产开发经营有限公司(以下简称“钢管公司”)共同投资开发的恒业公寓于1999年6月竣工验收。按上海市虹口区房屋土地测绘中心于1998年9月15日出具的《房屋土地测绘技术报告书》记载,该公寓建有的面积为3,759.31平方米的地下室未分摊计算在该公寓房屋分套建筑面积内。2000年6月29日,恒业公寓业主委员会(以下简称“业委会”)就维修基金、车库、通道及楼宇对讲等问题与恒鑫公司和钢管公司工作人员形成会议决议,决议中关于车库的问题记载为“先明确产权,明确使用、收益权,再落实谁来管理,具体由开发商与物业管理处联系”。之后,恒鑫公司、钢管公司将地下车库发包给锦城公司管理,分别与锦城公司补签地下车库承包协议。其中,恒鑫公司与锦城公司的承包协议于2001年11月16日签订,该协议约定:恒鑫公司将其所有的恒业公寓一期工程的地下车库承包给锦城公司管理,期限为2001年1月1日至2003年12月31日,承包费为每年48,000元,交费期为每年1月上旬。锦城公司承包地下车库后,由其下属恒业公寓物业管理处具体管理。协议签订后,锦城公司先后支付恒鑫公司2001年1月至2002年6月的地下车库承包费72,000元,之后的承包费未付。2002年12月24日,业委会就恒业公寓地下车库的收益分配问题发函给恒鑫公司和钢管公司,业委会认为:地下车库是小区的配套设施,鉴于历史原因,可就达成的共识,先确立车库收益的分配原则,待明确地下车库的产权后,再确认收益归属。与此同时,业委会要求恒鑫公司和钢管公司尽快提出方案,并告知,如钢管公司和恒鑫公司违背达成的共识,将通知锦城公司自2003年1月1日起(包括2002年全年)暂停与钢管公司和恒鑫公司对地下车库收益的结算。2003年4月18日,因业委会反映,市房地局执法监察处对恒业公寓小区地下车库归属问题核查后发函给恒鑫公司,该函以恒鑫公司开发的恒业公寓的产权证上均无有关地下车库权属的记载及《上海市居住物业管理条例》有关条文为据,认定恒业公寓的地下车库应属公共设施,属物业区域内的业主所有,并要求恒鑫公司依法将恒业公寓小区地下车库移交业委会。之后,业委会以市房地局执法监察处公函为据要求锦城公司与其结算地下车库收益,为此,锦城公司于同年5至8月间先后交付业委会地下车库收益118,039.73元。2002年(原审判决此处系笔误,应为2003年)12月30日,市房地局执法监察处发函给恒鑫公司,撤销其于2003年4月18日发出的有关确认恒业公寓小区地下车库归属的公函。嗣后,恒鑫公司要求锦城公司支付承包费不着,遂诉至法院。
  原审审理中,业委会为争取地下车库权益另案提起确权之诉,要求确定恒业公寓小区地下车库所有权属小区全体业主所有。
  原审法院认为:本案纠纷系基于恒鑫公司与锦城公司双方合意形成的承包合同。恒鑫公司以锦城公司未履行付款义务为由提起诉讼,并提供相关证据予以佐证,而锦城公司在审理中提出其未付承包费系承包的地下车库权属存在争议等答辩理由,业委会亦对恒鑫公司发包其开发建造的地下车库给锦城公司并获取收益持有争议,并为争取地下车库权益提起了确权之诉。鉴于恒鑫公司为地下车库的开发商,在地下车库产权尚未明确归属业委会前,恒鑫公司占有、使用地下车库并无不当,其关于承包费的主张亦无构成侵权。而恒鑫公司在审理中表示如地下车库产权最终归属全体业主,其将车库收益还给全体业主。另鉴于地下车库权属之争产生于恒鑫公司与业委会之间,与本案纠纷属两个不同的法律关系,故地下车库权属之争的结果不能免除锦城公司的付款义务,且地下车库权属之争短期内未有结果,本案待权属明确后再予处理,不利于债权的保护。为此,锦城公司上述辩称不能成为其不履行合同义务的理由。综上,锦城公司应承担支付恒鑫公司承包费的责任。恒鑫公司收取承包费后,地下车库的产权如明确属于业主,恒鑫公司应将所收费用交还业主。恒鑫公司主张的部分承包费因故已由业委会收取,对此,恒鑫公司表示扣除后另案追索,但因锦城公司未将业委会收费的事实告知恒鑫公司,以致恒鑫公司起诉时未扣除该部分费用,故由此产生的诉讼费用应由锦城公司负担。原审法院据此判决:锦城公司支付恒鑫公司承包费10,418.67元,于判决生效之日起十日内履行。一审案件受理费1,930元,原审法院决定由锦城公司负担。
  判决后,锦城公司不服,上诉称:恒鑫公司曾与业委会形成有效决议,阐明了涉案车库问题的解决原则,即“先明确产权,明确使用、收益权,再落实由谁来管理”。但恒鑫公司系在决议内容尚未落实且锦城公司不知情的状况下,与锦城公司签订了系争承包合同。对此,锦城公司认为,在车库所有权未明确的情况下,双方之间的承包合同应为无效合同,锦城公司不应支付恒鑫公司承包费。上诉请求撤销原判,驳回恒鑫公司的原审诉讼请求。
  被上诉人恒鑫公司辩称:双方订立的承包合同合法有效,锦城公司应依约履行付款义务。恒鑫公司作为恒业公寓的开发商,依法享有地下车库的产权,与业委会就地下车库的产权之争不影响承包合同的效力。要求维持原判。
  本院经审理查明:原审法院查明的事实属实,本院予以确认。
  本院认为:本案的主要争议焦点是在地下车库产权存在争议的情况下,恒鑫公司与锦城公司订立的承包协议是否有效,锦城公司应否向恒鑫公司支付承包费。对此,本院以为,系争车库虽未办理权属登记,但恒鑫公司系该建筑的开发商,且未将车库面积分摊计算在商品房分套建筑面积之内均系不争的事实,鉴于目前并无明确的法律或事实依据证明地下车库产权应归属业委会,故虽业委会与恒鑫公司就车库产权归属存在争议,仍不足于影响恒鑫公司目前对地下车库享有的支配权和收益权。据此,恒鑫公司与锦城公司订立的承包协议合法有效,锦城公司理应依约支付承包费。综上,原审判决查明事实清楚,适用法律正确,应予维持。上诉人的上诉请求依据不足,本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费1,930元,由上诉人上海锦城物业管理有限公司负担。
  本判决系终审判决。

审 判 长 李 蔚    
代理审判员 钟可慰    
代理审判员 顾丹伟  

 
二○○四年十月二十五日

书 记 员 陶 静    
书 记 员 韩明敏    



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