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琼山市安得园业主委员会、海南华凯实业股份有限公司、王秀娥等与海南琼山金置发展有限公司、海口华凯物业旅业发展公司、中国工商银行洋浦分行等物业管理侵权、拖欠水电费、物业管理费纠纷案

作者:律行网    2017-06-25 20:00    浏览:7961

海 南 省 海 南 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2003)海南民三终字第19号

  上诉人(原审被告)琼山市安得园业主委员会,住所地琼山市府城镇东门安得园小区。
  法定代表人陈秋松,该会主任。
  上诉人(原审被告)海南华凯实业股份有限公司,住所地海口滨海大道23号。
  法定代表人李海,该公司董事长。
  委托代理人徐小红,系海南华凯实业股份有限公司办公室副主任。
  上诉人(原审被告)王秀娥,女,1952年9月10日出生,住安得园小区B3302房。
  委托代理人邓文儒,男,系王秀娥的丈夫。
  上诉人(原审被告)陈秋松,男,1950年9月8日出生,系琼山市安得园业主委员会主任,住安得园小区B3301房。
  上诉人(原审被告)何文彬,男,1928年8月20日出身,汉族,琼中县水泥厂退休职工,住安得园小区B3501房。
  被上诉人(原审原告)海南琼山金置发展有限公司,住所地琼山市府城镇东门安得园小区。
  法定代表人谭琼,该公司经理。
  原审被告海口华凯物业旅业发展公司,住所地海口滨海大道23号。
  法定代表人,黄贵恒,该公司董事长。
  委托代理人徐小红,海南华凯实业股份有限公司办公室副主任。
  原审被告中国工商银行洋浦分行,住所地海南省洋浦经济开发区内。
  负责人范国得,该分行行长。
  委托代理人彭东,该行法律顾问。
  委托代理人朱波,该行法律顾问。
  原审被告海南西北投资集团有限公司,下落不明。
  原审被告海口亨利实业有限公司,下落不明。
  原审被告海南秦达经贸实业有限公司,下落不明。
  原审被告中国海南国际经济技术合作公司,下落不明。
  原审被告谢万民,住安得园小区B3101、102。
  原审被告段凤仙,住安得园小区B3502。
  原审被告张小红,住安得园小区B6301。
  原审被告龙太超,住安得园小区B6302。
  原审被告黄克丽,住安得园小区B6202。
  原审被告江祥恒,男,1937年11月18日出生,汉族,住安得园小区B3401。
  原审被告喻又红,女,1971年5月27日出生,汉族,广东招商旅游局职工,住安得园小区B6401。
  上诉人琼山市安得园业主委员会(以下简称业委会)、海南华凯实业股份有限公司(以下简称华凯公司)、王秀娥、陈秋松、何文彬与海南琼山金置发展有限公司(以下简称金置公司)以及原审被告海南华凯物业旅业发展公司(以下简称华凯物业公司)等物业管理侵权、拖欠水电费、物业管理费纠纷一案,不服海南省琼山市人民法院(2001)琼山民重字第380号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成和议庭审理了本案,现已审理终结。
  原审法院判决认定:安得园业委会成立之前,通达公司作为该小区开发商,与谭琼签订《物业管理委托合同》,谭琼据此成立金置公司对小区进行物业管理,以及被告业委会成立后依职权不选聘原告进行物业管理,并与被告华凯物业公司签订了《物业管理委托合同》和《终止物业管理委托合同》,上述合同和行为未违反法律规定,应确认有效。原告要求偿付的维修费超过部分未经业主认可,不予认定。被告业委会作为物业小区自治管理组织,在原告作为物业公司享有管理权并进行管理期间,越权收取2000年5月物业管理费,其行为对原告构成了物业管理侵权。但业委会收取该费用是用于交缴原告管理期间欠付的2000年3-4月小区的水电费,没有对原告造成损失;至于业委会在依法获准成立后依权解聘原告对小区的物业管理权,以及华凯物业公司受聘对小区进行物业管理,均未对原告构成侵权,且原告提供的票据大部分属于办公正常开支,无法证明造成损失;要求返还代通达公司垫付的水电费和基础设施费、赔偿A座基础上建设的铺面损失、投入的办公场所租用、维修费和因解聘物业管理权致使无法履行《物业管理合同》的全部经济损失,属原告和通达公司之间的债权债务关系,与本案被告没有法律上的利害关系,原告已另案起诉,其这部分诉讼请求,在本案中,本院不予支持。经第一次业主大会认可,原告投入小区的电路改造和修复、铺设地下电缆花费5000元的费用,以及维修、安装、购买小区用的电机1587元,属于公共设施的投入,由于业委会不选聘原告进行物业管理,业主作为收益人应依公平原则返还给原告,但原告诉请多余的部分,没有法律依据,本院不予采纳。原告要求业主支付管理期间拖欠的物业管理费用、水电费及滞纳金,于法有据应予支持;滞纳金可自2000年5月10日起,按每日1‰计付;要求业委会返还违法收取的6000元物业管理费有理,但业委会代其交纳的电费7344元应予以冲抵。原告放弃对谢万民、江祥恒、张小红、亨利公司的物业管理费、水电费的诉讼请求,为其权利之处分,合法照准。业委会聘请律师应诉的费用,其交通费用没有证据证实,因此,其反诉请求不予支持。据此,原审法院依照《中华人民共和国民法通则第四条第八十五条第一百零六条第一款第一百零八条、《海南省住宅物业管理条例》第六条第三款、第十四条、第十八条、第二十四条、第五十二条的规定,作出如下判决:一、业委会在判决书生效后一个月内,向安得园小区业主海南华凯实业股份有限公司、中国工商银行洋浦分行、海南西北投资集团有限公司、海南泰达经贸实业公司、海口亨利实业公司、中国海南国际经济技术合作公司、谢万民、段凤仙、张小红、龙太超、黄克丽、王秀娥、陈秋松、江祥恒、何文彬、喻又红收取公共设施维修费人民币6587元支付给金置公司;二、海口华凯实业股份有限公司、中国工商银行洋浦分行、海南西北投资集团有限公司、海南泰达经贸实业公司、海口亨利实业公司、中国海南国际经济技术合作公司、段凤仙、龙太超、黄克丽、王秀娥、陈秋松、何文彬、喻又红在判决书生效后十日内支付拖欠的物业管理费用、水电费分别为人民币2696.63元、1072.14元、1070.76元、425.98元、340.12元、159.60元、226.80元、100.64元、100.82元、76.42元、76.42元、267.50元及滞纳金(自2000年5月10日起,按每日1‰计付)予金置公司;三、业委会退还物业管理费6000元予金置公司,金置公司支付水电费7344元予业委会,二项相抵,金置公司应支付1344元予业委会,于本判决的上述二项执行完毕时执行完毕;四、驳回金置公司的其他诉讼请求;五、驳回业委会的反诉请求。案件受理费8362元,由金置公司负担862元,海口华凯实业股份有限公司负担3500元,中国工商银行洋浦分行负担2000元、海南西北投资集团有限公司负担1000元、海南秦达经贸实业公司负担500元、中国海南国际经济技术合作公司负担500元;反诉费194元,由业委会负担。判决宣告后,原审被告安得园业委会、华凯公司等不服一审法院判决,向本院提起上诉。
  业委会上诉称:1、一审法院认定金置公司管理安得园小区期间,进行电路改造与修复、铺设地下电缆花费近5000元,证据不足。金置公司铺设的电缆的用途是铺至金置公司临时搭建的铺面,并非小区业主受益,故无支付义务。业主参加开会签名并非认可同意铺设电缆花费5000元。2、对于金置公司购买新电机花费1587元,小区旧电机是其经营管理不善才被盗,该费用业主不能承担。3、一审认定业委会收取5月份物业管理费6000元,依据何在,且不多不少6000元。因此,一审判决证据不足,没有法律依据,请求撤销原判第一项,撤销原判第三项,查清事实后,依法改判并承担本案案件受理费。
  华凯公司上诉称,1、公司已将在安得园的30多套房产抵债移交给国泰君安公司,华凯公司已不是该小区业主,判决承担责任是错误的。2、金置公司不管理小区,业委会代收和支付水电费合情合理,一审判决退回6000元给金置公司是错误的。3、由于租户的流动性大,华凯公司与金置公司达成协议,金置公司每户收取押金150元,租户退房时,金置公司直接与租户结清房租水电,与业主无关。如真的欠费,金置公司应直接从押金中扣抵欠费,另外,其所列欠费金额无事实依据,到底哪几户欠费,有否租户签名不清楚,原审法院依何依据判决。4、一审法院判令上诉人承担责任约5000元,但同时判令上诉人承担3500元诉讼费不合理。综上,请求撤销原判第一至第三项以及诉讼费的判决。
  陈秋松、何文彬、王秀娥上诉要求撤销原判第二项中判决他们三人向金置公司支付拖欠的物业管理费的判决,要求物业费按每平方米0.35元收取,而不是按金置公司所主张的按每平方米0.45元收取。要求案件受理费由金置公司承担。
  金置公司辩称:原审认定事实清楚,适用法律正确,应维持原判。
  经审理查明:通达公司系琼山市府城镇安得园小区的开发商。1999年10月9日华凯公司将小区的物业管理权转交给通达公司。同年10月7日,通达公司作为甲方,谭琼作为乙方,签订了一份《物业管理委托合同》,合同约定,由乙方组建一个具有物业管理资格的公司管理小区物业,该物业公司自主经营、独立核算、自负盈亏,委托时间自1999年10月8日至2050年10月8日。合同还对甲乙双方各自的权利义务作了明确的约定。谭琼依此合同成立了金置公司对安得园小区B1、B2座楼进行物业管理。2001年1月26日金置公司取得了琼山市物价局颁发的《经营性收费许可证》,取得了对小区收取物业费的受费权。其中收费项目规定物业管理费为:每月管理费每平方米0.45元,维修养护费每平方米0.10元。金置公司进驻小区后,即开始履行其与通达公司之间的合同(金置公司与通达公司之间的合同纠纷已另案处理),对小区进行物业管理与收费。1999年11月11日,金置公司主持召开小区第一次业主大会,并形成会议纪要。会议纪要中记载:金置公司为小区进行电路改造与修复、铺设地下电缆花费近5000元;购买、维修、安装4.5千瓦旧电机、7.5千瓦新电机各一部(提供发票1587元)。2000年4月30日,小区业委会经琼山市房产管理局批准成立。同年5月20日,业委会以金置公司违法行使物业管理等为由,作出不选聘金置公司管理安得园小区物业的决定。同时业委会还收取同年5月份的物业管理费和向水电部门缴纳同年小区3、4月份的电费7344元。业委会还与华凯物业公司签订《物业管理委托合同》,委托华凯物业公司对小区进行物业管理。同年5月26日华凯物业公司取得琼山市物价局颁发的对安得园小区物业收费许可证,并注明原发给金置公司的收费许可证停止执行。由此,金置公司无法再对小区进行物业管理。故于同年7月以业委会、华凯公司共同侵权等为由诉至法院。金置公司在管理小区期间,已向管理部门缴纳小区99年10月至2000年2月的水、电费及2000年3、4月份的水费,但3、4月的电费未交。
  另二审查明小区各业主所拥有的房屋套数和拖欠金置公司物业管理费、水电费的金额与一审查明一致。
  二审查明的事实所采纳的证据与一审一致。
  本院认为:业委会成立之前,通达公司作为安得园小区的开发商,与谭琼签订《物业管理委托合同》,谭琼据此成立金置公司对小区进行物业管理,双方的行为是有效民事行为。业委会成立后,其作为小区的自治管理组织代表业主依职权作出不选聘金置公司继续管理小区的决定,并另聘华凯公司管理小区物业的行为未违反法律规定,其行为并未构成对金置公司的侵权应认定有效。金置公司在管理小区期间,其向业主收取的物业费即每月每平方米0.55元的收费标准是经过物价部门的核准,其主张按该收费标准收取费用是合法的。各上诉人主张曾经与金置公司口头约定按每月每平方米0.35元收取,金置公司对此予以否认,上诉人亦未提供相应的证据予以证明,本院对上诉人的该项上诉请求不予支持。各业主拖欠的物业费应补交给金置公司。上诉人业委会、华凯公司(华凯公司在小区享有的41套房均转租给流动租户)上诉称金置公司收取了流动租户的水电押金每户300元,流动租户拖欠的水电费可以从中扣抵,但未提供收款凭证予以证明,本院不予采信,上诉人拖欠的水电费应支付给金置公司。金置公司管理小区物业至2000年的5月份,而业委会擅自收取5月份的物业管理费属越权行为,其已收取的5月份物业管理费6000元应退还给金置公司,鉴于其所收费用已用于缴纳金置公司管理小区期间欠付有关部门2000年3-4月份的电费,业委会共代缴电费7344元应予以冲抵。对于金置公司投入小区的电路改造与修复、铺设地下电缆花费5000元以及购买小区使用的电机花费1587元,对于5000元的开支,金置公司在第一次业主大会中已提出,以后金置公司在建设中业主也未表示反对,且该笔费用属公共投入,业主受益,由各业主分担是符合公平原则的。至于购买新电机,虽然用于小区,但小区原旧电机被盗,是金置公司管理不当造成的,该损失应由金置公司自行承担。华凯公司上诉一审判决诉讼费过高,与判决其所负责任不符,其上诉有理,本院予以支持。原审认定事实清楚,适用法律正确,但判决新电机款1587元由业主承担不当以及华凯公司应承担的诉讼费过高,其次,对公共设施维修费5000没有分割各业主应承担的份额欠妥,应予以变更。公共设施维修费5000元,诉争房屋共计102套,每套房屋应承担费用49元。一审判决其余处理结果恰当应予以维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款第(一)、(三)项之规定,判决如下:
  一、维持海南省琼山市人民法院(2001)琼山民重字第380号民事判决第二、三、四、五项民事判决;
  二、变更海南省琼山市人民法院(2001)琼山民重字第380号民事判决第一项为海南华凯实业股份有限公司、中国工商银行洋浦分行、海南西北投资集团有限公司、海南泰达经贸实业公司、海口亨利实业公司、中国海南国际经济技术合作公司、谢万民、段凤仙、张小红、龙太超、黄克丽、王秀娥、陈秋松、江祥恒、何文彬、喻又红应于本判决送达之日起三十日内支付拖欠的公共设施维修费分别为2011元、1274元、686元、196元、196元、98元、98元、49元、49元、49元、49元、49元、49元、49元、49元、49元给金置公司。
  一审案件受理费8362元,由金置公司负担3862元,华凯公司负担500元,中国工商银行洋浦分行负担2000元,海南西北投资集团有限公司负担1000元,海南秦达经贸实业公司负担500元,中国海南国际经济技术合作公司负担500元;反诉费194元,由业委会承担。二审案件受理费1165元,由金置公司负担100元,华凯公司负担254元,业委会负担761元,王秀娥、陈秋松、何文彬共同负担50元。
  本判决为终审判决。

审 判 长 文 妙    
审 判 员 陈海燕    
代理审判员 谭永强    


二00三年四月二日

书 记 员 杨 洁    



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