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陶源与广州市濠丰物业管理有限公司物业管理合同纠纷案

作者:律行网    2017-05-30 18:22    浏览:3327

广 东 省 广 州 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2004)穗中法民四终字第3335号

  上诉人(原审被告)陶源,男,1961年8月22日出生,汉族,住广州市南华中路380号1305房。
  委托代理人陶旭凌,女,联系地址:广州市光塔路158号504房。
  被上诉人(原审原告)广州市濠丰物业管理有限公司,地址:广州市南华中路388号。
  法定代表人年永建,总经理。
  委托代理人梁景进,该公司职员,联系地址同上。
  原审第三人广州汉和房地产有限公司,地址:广州市南华中路南洲前18号之一首二层。
  法定代表人张建鹏,董事长。
  委托代理人李文革,该公司职员。
  上诉人陶源因物业管理合同服务费纠纷一案,不服广州市海珠区人民法院(2004)海民三初字第648号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  原审法院认为,原告经有关部门核准,取得物业管理及收费资质,并受第三人委托对豪丰园进行物业管理,对原告所提供的服务,当事人是所见明知;物业管理包括房屋建筑共用部位及公用设备等的维修、养护,公共环境卫生场所的清洁等。故原、被告构成物业管理服务关系。被告认为应在大楼取得验收合格证后才能向业主收取管理费问题,由于《广东省物业管理条例》属地方性法规,按照权利义务相对等的法律原则,被告应按享受的服务,对价向原告缴纳物业管理费,并没有违反全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规的禁止性规定,对原告的主张,予以采纳。被告认为原告服务质量有问题,可以通过协商方式约定约束对方处理,不应以此拒绝付款。对于欠费应否支付滞纳金,当事人并无另外约定,故逾期交费计付滞纳金,应按法定的计收逾期贷款利息标准计。综上所述,依照《中华人民共和国民法通则第五十四条第八十四条第一百一十一条的规定,该院于2004年4月30日作出判决如下:一、被告陶源在本判决生效之日起10日内,清付2002年9月1日至2003年12月31日的物业管理服务费2798.64元给原告广州市濠丰物业管理有限公司。二、被告在本判决生效之日起10日内,支付欠物业管理费的滞纳金给原告(从2002年11月16日起,以实际应付款,按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算,至2003年12月31日止,滞纳金累计以561.47元为限)。本案一审受理费144元,由被告负担。
  判后,陶源不服上述判决,向本院提起上诉认为:1、根据《广东省物业管理条例》第20、21条规定,综合验收合格前的物业管理费应由发展商负担;2、上诉人没有与业主签订任何合同,业主无法知情管理服务的项目、服务质量、收费标准、双方权利义务、违约责任等,被上诉人提供的服务质量差,不应按1.5元/平方的标准收费。综上,上诉请求一、前期管理及费用由建设单位负担;二、判令上诉人与业主订立书面物业服务合同并在物业服务合同中约定物业服务收费办法;三、被上诉人承担上诉费。
  被上诉人广州市濠丰物业管理有限公司答辩同意原审判决,不同意上诉人的上诉请求。
  原审第三人广州汉和房地产有限公司没有答辩。
  经审理查明,上诉人陶源向原审第三人广州汉和房地产有限公司预购了现广州市南华中路380号豪丰园1305房,并于2002年1月18日收楼使用。被上诉人广州市濠丰物业管理有限公司在2002年6月14日经工商部门核准成立,并取得粤穗物管证字第0105597号《物业管理企业资质证书》。2002年3月28日,原审第三人(甲方)与被上诉人(乙方)签订《物业管理委托合同》:甲方同意乙方对其提供管理服务,服务管理期限至2005年3月28日止,管理服务由乙方按物价部门批准标准收取等。2002年8月4日,广州市海珠区物价局向被上诉人核发了《广东省经营服务性收费许可证》(编号为第02A105号)。2002年8月9日,广州市海珠区物价局向被上诉人发出了《关于豪丰园物业管理服务收费的批复》;2003年9月8日,物价部门向被上诉人核发了《广东省经营服务性收费许可证》(编号为第A105号),均核准豪丰园高层住宅物业管理服务费,建筑面积每月每平方米1.5元……。被上诉人就上诉人拖欠物业管理费于2004年2月17日提起了诉讼。
  在诉讼中,被上诉人提供了一份在2003年11月18日向上诉人发出的《缴费通知书》:从2002年9月1日至2003年12月31日上诉人所欠物业管理费为2798.64元;及《管理费、滞纳金计费清单》的明细表:上诉人欠2002年9月1日至2003年12月31日的物业管理服务费共2798.64元(计算方式116.61㎡×1.5元/㎡×月份)及欠费滞纳金561.47(从2002年11月16日起,至2003年12月31日止,以349.83元/两月×欠款日×1‰计)。上诉人对1.5元/㎡收费有异议。
  本院认为,被上诉人经有关部门核准,取得物业管理及收费资质,并受原审第三人委托对豪丰园进行物业管理,对上诉人提供物业管理服务,物业管理包括房屋建筑共用部位及公用设备等的维修、养护,公共环境卫生场所的清洁等,上诉人实际接受了服务。故上诉人与被上诉人之间构成物业管理服务关系。对于上诉人提出大楼综合验收合格前的物业管理费应由发展商负担的意见,由于《广东省物业管理条例》属地方性法规,按照民事权利义务相对等的法律原则,上诉人应按享受的服务,对价向被上诉人缴纳物业管理费,并没有违反全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规的强制性规定。上诉人认为被上诉人服务质量有问题,可以通过与被上诉人协商约定或向有关行政管理部门投诉的方式调整解决,不应以此拒付物业管理费。对于欠费应否支付滞纳金,当事人并无另外约定,故逾期交费计付滞纳金,应按法定的计收逾期贷款利息标准计。因此对上诉人提出物业管理费由建设单位负担的上诉请求,有违公平对等原则,本院不予支持。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  本案二审受理费144元,由上诉人陶源负担。
  本判决为终审判决。

审 判 长 张汉华  
审 判 员 杨晓梅  
代理审判员 黄晓清  

 
二OO四年十月二十日

书 记 员 朱 琳  



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