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曹明强与上海万欢物业管理有限公司物业管理纠纷案

作者:律行网    2017-05-30 18:22    浏览:10312

 上 海 市 第 一 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2005)沪一中民一(民)再终字第12号

  抗诉机关上海市人民检察院。
  原审上诉人(被告)曹明强,男,1950年8月14日出生,汉族,住本市闵行区七莘路2855弄130号302室。
  原审被上诉人(原告)上海万欢物业管理有限公司,住所地本市闵行区七莘路2855弄20号。
  法定代表人叶卫兵,执行董事、总经理。
  委托代理人何正大,上海何正大律师事务所律师。
  原审上诉人曹明强与原审被上诉人上海万欢物业管理有限公司(以下简称万欢公司)物业管理纠纷一案,本院于二ΟΟ三年十二月八日作出(2003)沪一中民一(民)终字第3082号民事判决,已经发生法律效力。二ΟΟ五年六月二十七日,上海市人民检察院以沪检民行抗字第(2005)12号民事抗诉书向上海市高级人民法院提出抗诉。上海市高级人民法院指定本院再审。二ΟΟ五年九月九日,本院以(2005)沪一中民抗字第8号民事裁定书,中止原判决的执行,对本案进行再审。二ΟΟ五年十一月一日,本院依法另行组成合议庭,公开开庭审理了本案。原审上诉人曹明强,原审被上诉人万欢公司的委托代理人何正大到庭参加了诉讼。上海市人民检察院第一分院代理检察员方珠敏出庭支持抗诉。本案现已审理终结。
  原一审法院查明,曹明强系本市闵行区原“黎明花园”即七莘路2855弄130号302室业主,该房屋建筑面积84.68平方米,系曹明强向上海市闵行区杜行沿浦房地产经营有限公司(以下简称杜行公司)购置。2001年,因“黎明花园”区域附近进行“叠彩人家”小区的房地产开发,影响了曹明强房屋所在区域居民的生活,经上海市闵行区房屋土地管理局、杜行公司及“叠彩人家”的物业管理单位万欢公司协调,该区域划入“叠彩人家”,由万欢公司实行物业管理。2001年6月14日,杜行公司与万欢公司签订《前期物业管理服务合同》,约定自2001年7月1日至小区业主委员会成立止,“黎明花园”由万欢公司进行物业管理,并约定管理费、保洁费、保安费按建筑面积每月每平方米人民币0.85元(以下币种相同)向业主收取,房屋设备运行费、维修费按建筑面积每月每平方米0.05元向业主收取等。2001年7月起,万欢公司对该小区进行了物业管理,并按合同约定的金额向业主收取物业管理费。在收费过程中,曹明强对收费标准产生异议,故自2001年7月至当年年底万欢公司按每套25元收取物业管理费。自2002年1月起,万欢公司要求曹明强按照每月每平方米0.70元缴纳物业管理费,曹明强予以拒绝。故万欢公司提出诉讼,要求曹明强支付2001年7月1日至2001年9月30日及2002年1月1日至2003年6月30日的物业管理费人民币1,142.40元。
  原一审法院认为,杜行公司与万欢公司签订的《前期物业管理服务合同》依法有效,曹明强接受了万欢公司的物业管理及服务,应当支付相应的物业管理费,现万欢公司按照每月每平方米0.70元标准收费,未损害业主的利益。故判决:曹明强应给付万欢公司2001年7月1日至2001年 9月30日及2002年1月1日至2003年6月30日的管理费1,142.40元。案件受理费89.82元,由万欢公司负担38.40元,曹明强负担51.42元。
  曹明强不服原一审判决,向本院提出上诉。认为其原缴纳管理费的数额是每月25元,在万欢公司接手物业管理后,擅自提高收费标准,由于其与万欢公司未签订有关物业管理的合同,双方没有形成法律关系,故万欢公司按照每月每平方米0.70元标准收取物业管理费的依据不足。原一审法院确认杜行公司与万欢公司之间的《前期物业管理服务合同》的效力,并以此认定其与万欢公司构成合同关系是错误的。万欢公司在实际物业管理过程中,仅保安方面比杜行公司有所改进,其他方面并没有区别,却大幅提高物业管理费数额,损害了业主的利益。另其已缴纳了2001年7月至9月的物业管理费,原审仍判决其缴纳是错误的,其愿意按照每月25元,共计450元支付物业管理费。请求驳回万欢物业公司的诉讼请求。
  万欢公司辩称,根据《上海市居住物业管理条例》的规定,曹明强所在小区属前期物业管理阶段。其在有关部门的协调下,与杜行公司签订《前期物业管理服务合同》后,将合同内容在小区公告栏中张贴。根据该小区的实际情况,其并没有完全按照合同约定的收费标准收取物业管理费,而是将原核定标准作出下浮,收取每月每平方米0.70元的物业管理费。原一审法院判决正确,请求维持原判。
  本院原二审认定一审查明事实属实。
  另查明,直至原二审审理期间,曹明强所在小区尚未成立业主委员会。
  万欢公司在原二审审理过程中放弃要求曹明强支付2001年7月1日至同年9月30日物业管理费的请求。
  本院原二审认为,由于曹明强所在的居住小区始终未成立业主委员会,按照《上海市居住物业管理条例》第四十一条的规定,该小区仍属前期物业管理阶段。《上海市居住物业管理条例》第四十二条规定:“新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约,与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同,并报所在地的区、县房地产管理部门备案”。本案中,根据有关部门的协调,开发商杜行公司与万欢公司签订的《前期物业管理服务合同》,内容合法,且有关收费标准经过当地物价部门的备案,完成了物业管理条例规定的必备要件,故万欢公司向曹明强收取物业管理费的行为依法有据。现万欢公司主张按每月每平方米0.70元的标准收取物业管理费,并没有超出向物价部门备案的标准,原一审支持其诉请正确。曹明强认为其与万欢公司没有物业管理法律关系的观点错误,其上诉请求不予支持。由于万欢公司在二审中放弃要求曹明强支付2001年7月1日至2001年9月30日的物业管理费的请求,原二审对一审判决予以调整。据此判决:(一)、撤销原一审判决;(二)、曹明强应给付万欢公司2002年1月1日至2003年6月30日的管理费1,067元。上诉案件受理费89.82元,由曹明强负担。
  抗诉机关对上述判决提出抗诉,认为原审判决认定万欢公司向曹明强收取每月每平方米0.70元物业管理费的行为依法有据,属认定事实和适用法律错误。主要理由是:(一)、原审判决确认万欢公司物业收费标准合法有效,适用法律错误。首先,曹明强与杜行公司签订的《上海市内销商品房出售合同》附件五约定,杜行公司自该物业售出后,由其负责对该小区进行物业管理,并与住宅区居民签订入住公共契约,进行全面管理。杜行公司据此依约按每月每套15元向业主收取物业管理费。本案虽仍属前期物业管理期间,但在原开发商杜行公司已经自行物业管理多年的情况下,原审判决仍适用《上海市居住物业管理条例》第四十二条的规定,显然不符合本案的实际情况。杜行公司与万欢公司签订《前期物业管理服务合同》,约定提高原杜行公司与业主约定的收费标准,相对于曹明强而言,万欢公司与杜行公司的约定系单方行为,对曹明强没有约束力。其次,根据《上海市居住物业管理条例》第二十三条关于“普通内销商品住宅的收费标准,由物业管理企业与业主或者业主委员会在区、县物价部门会同房地产管理部门规定的基准价的浮动幅度内协商确定”的规定,万欢公司欲将物业费提高至每月每平方米0.70元应与业主或业委会协商确定,由于曹明强所居住的小区尚未成立业委会,理应由物业公司直接与业主协商确定,现万欢公司无证据证明提高物业费已与业主协商确认,故杜行公司与万欢公司签订的《前期物业管理服务合同》,在未经业主协商同意的情况下提高物业收费标准,损害了业主的合法权益。(二)、原审判决认定万欢公司的收费标准经过当地物价部门的备案,缺乏事实依据。2001年3月,万欢公司向物价部门备案的《上海市物业管理服务收费价目表》明确其管理区域为“万兆家园-叠彩人家”,根据《前期物业管理服务合同》,曹明强所在的三幢老式多层房即原“黎明花园”系于2001年7月起委托万欢公司实行物业管理。显然,万欢公司向物价部门申报时,“黎明花园”并未并入“叠彩人家”,故原审判决认为曹明强所在小区物业收费标准经过物价部门的备案,依据不足。
  再审开庭审理中,曹明强同意抗诉机关的抗诉意见,认为其在2001年7月1日前每月向杜行公司交付物业管理费15元。万欢公司接受小区物业管理后,按每月25元收取物业管理费,其对此亦予认可。但杜行公司与万欢公司签订《前期物业管理服务合同》后,擅自提高收费标准,未经其同意,不具有法律效力。万欢公司则对抗诉机关的抗诉理由不予认可,认为曹明强所称的杜行公司原每月收取的15元物业管理费亦未经物价部门备案。尽管万欢公司对“黎明花园”进行物业管理时已不是新建住宅,但因一直未成立业主委员会,依照《上海市居住物业管理条例》的规定,仍然属于前期物业管理期间,杜行公司作为开发商与万欢公司签订《前期物业管理服务合同》,无须征得业主同意,具有法律效力。万欢公司管理的“叠彩人家”的收费标准经闵行区物价局备案。“黎明花园”并入“叠彩人家”由万欢公司统一管理后,万欢公司亦曾就《前期物业管理服务合同》约定的收费标准向闵行区物价局申请备案。但物价部门提出:原则上一个小区只有一个收费标准,由于“黎明花园”建造时间较长,情况较特殊,建议在“叠彩人家”收费标准基础上适当降低收费,在和业主达成协议后再给予办理备案手续。万欢公司遂按照物价部门的意见多次与业主进行协商,并于2001年11月,经由闵行区房地局七宝办事处和当地居委会参与的部分业主座谈会商议,确定将《前期物业管理服务合同》约定的每月每平方米0.90元的收费标准下浮为0.70元。其后,部分业主与万欢公司签订了协议书。现“黎明花园”113户业主中,已有90%的业主按照每月每平方米0.70元缴纳了物业管理费,包括曹明强在内的12户欠费业主,通过诉讼,也按上述标准支付了物业管理费。故原审判决正确,请求维持。
  经再审查明,原审认定事实无误,本院予以确认。
  另查明,曹明强所居住的“黎明花园”小区的业主委员会现已成立。
  本院再审认为,根据《上海市居住物业管理条例》第四十一条规定,住宅出售后至业主委员会成立前,属于前期物业管理阶段。由于曹明强所居住的“黎明花园”至原审期间一直未成立业主委员会,故原审确认该小区属前期物业管理阶段,依法有据。又根据《上海市居住物业管理条例》第四十二条规定,新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约,与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同,并报所在地的区、县房地产管理部门备案。因此,前期物业管理服务合同应由建设单位与其选聘的物业管理企业订立。杜行公司与万欢公司在当地房屋土地管理部门协调下签订的《前期物业管理服务合同》,依法有效。万欢公司根据《前期物业管理服务合同》对曹明强所居住的“黎明花园”小区进行物业管理,曹明强作为业主接受了万欢公司的服务,理应支付相应的物业管理费。
  万欢公司对“叠彩人家”每月每平方米1.10元的物业管理费收费标准经过当地物价部门备案,手续完备。万欢公司接受对“黎明花园”进行统一物业管理后确定的每月每平方米0.90元的物业费低于上述已经备案的标准。万欢公司亦曾向闵行区物价局提出备案申请。正如抗诉机关调查的,物价部门没有准予重新登记,主要是因为物价部门认为:一个物业管理区域内服务是相同的,公共设施是共有的,故原则上只能有一个收费标准,但考虑到“黎明花园”是早期开发的房产,房型和设施均比“叠彩人家”落后,而“叠彩人家”是比较高档的住宅,故“黎明花园”适用“叠彩人家”的收费标准也不妥当。物价部门据此要求万欢公司与业主进行协商,按双方协商一致的价格进行收费。上述情况充分反映,在“叠彩人家”物业费标准已经备案的前提下,物价部门对万欢公司在“叠彩人家”收费标准范围内,根据“黎明花园”的实际情况降低定价是允许的。由于“黎明花园”一直未成立业主委员会,万欢公司按照当地物价部门意见,在与“黎明花园”业主协商过程中,经当地房管部门和居委会参与,再次降低物业费标准为每月每平方米0.70元。该收费标准符合实际情况,尚属合理。原审据此对万欢公司要求曹明强支付物业管理费的诉请予以支持,于法不悖。本案原审判决认定事实清楚,适用法律正确,判决结果并无不当。抗诉机关的抗诉理由,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法第一百八十四条第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:
  维持本院(2003)沪一中民一(民)终字第3082号民事判决。
  本判决为终审判决。

审  判  长 徐翠萍  
审  判  员 何  玲  
代理审判员 尤家培  


二OO六年三月二十三日

书  记  员 徐晓炜  


 



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